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自己紹介です。群馬在住 59歳

100室超の専業大家、2009年5月に専業になる

サラリーマン時代は、経理をしていました。

専業になる数年前に、胃潰瘍、糖尿病を患い体が悲鳴を上げている状態で、兼業大家をしていましたが独立できる規模ではなく、セミリタイアを夢見ていました。

リーマンショックが訪れ、アパートの投売りが出始め、不動産サイトを検索するのが日課となっていました。

そんな状況で二つの物件を購入して、専業になりました。

2009年1月購入、群馬県前橋市(市街化地域)

築18年、鉄骨造、4500万円、

想定家賃894万円、利回り19.88

1K×24部屋 購入時の借金は令和7年1月完済予定

2009年3月購入、埼玉県川越市(市街化調整地域)

築19年、鉄骨造、8200万円、

想定家賃1,573万円、利回り19.1%

1ROOM×32部屋 購入時の借金は令和2年9月完済予定

現在でも、利回り20%を超える物件をサイトで検索しても、そんなに出て来ません。

物件を見つけた時すぐ見に行き、買い付け申込書を不動産会社に提出し、何とか受け付けてもらえました、この物件以前は問い合わせ段階で申し込み多数でシャットアウトされることが多くて、交渉のテーブルにさえつけませんでした。

 前橋の件は、不動産会社より「10人ほど受け付けて銀行より内諾の出た方と契約する」と提示され、何とかメンバーに入れました。

 前橋市の物件は、工場が近く、風呂とトイレが別で、駐車場も借り上げを含めて戸数分を確保しており、建物はくたびれておりましたが家賃も安く、入居者確保に苦労しなくてよさそうと感じました。

 当時それなりの頭金を準備できて、12月上旬に都銀に融資申し込みをしました、12月のクリスマスに内諾が出て、売り主側不動産会社に連絡すると「年内に決済したい」との強い希望でしたが、先方より銀行に直接連絡して戴き、結局1月5日の仕事始めの午後に決済しました。

 私以外の申込者は、東京の方が多かったのか、銀行より所在地が群馬の田舎であることにより融資内諾が出ませんでした。

売り主側からは「融資が出るのか早く返事が欲しい」と催促を受けており、私がダメだったら、売り主は広告に対する反応が良かったため6千万円で再売出しの予定だったと、決済の際に聞きました。

 川越市の件は、不動産会社より「10人ほど受け付けて銀行より内諾の出た方と契約する」と提示され、8番目か9番目で何とかメンバーに入れました。

 川越市の物件は、大学が近く徒歩圏、駅から大学方面に所在しており、風呂とトイレが別で、駐車場は借り上げだけでしたが戸数分の1/2位を確保しており、建物はくたびれておりましたが、大学が箱根駅伝で活躍しており入居者確保に苦労しなくてよさそうと感じました。

 こちらは以前から運営している法人で購入しました、法人設立時はまだサラリーマンをしていましたので、社長を妻として運営していました。

 まだ頭金が準備できて、2月に信託銀行に融資申し込みをしました、3月のお彼岸明けに内諾が出て、売り主側不動産会社に連絡すると「年度内に決済したい」との強い希望でした、銀行と調整して、結局3月31日に決済しました、その年の棚卸が4月1日だったので、綱渡りでした。。

 私以外の申込者は、銀行より所在地が調整地域であることにより融資内諾が出ませんでした。

今回も売り主側からは「融資が出るのか早く返事が欲しい」と催促を受けており、私がダメだったら、売り主は任意売買であったため、5月には裁判所の競売資料として公開予定だったと、内諾連絡の際に聞きました。

 こちらは新設法人で購入しました、法人設立時はまだサラリーマンをしていましたので、社長を妻としました、二会社目を設立した理由は、子供が二人おり将来分けるときに分け安くすることを目的としています、さらに勤務先対策として、兼業に該当しません。

当初数年は、購入年度の赤字が解消(要青色申告)しないので社長に報酬を支払わなくて良いですし、報酬額が103万円未満なら、会社の扶養家族のままで良いです。

法人化した時のデメリット

 1 設立費用が必要

 2. .会計事務所への費用が発生

 3. 赤字でも税金発生(住民税の均等割り)

法人化した時のメリット

 1 会社ばれの心配がない

 2. .給料を利用した所得分散が可能

 3. 借入金利息の全額経費処理 (注、所得税は土地購入額相当は経費に出来ない)

以下次回でお話しします。

【借入金の返済方法】

 元利均等返済と元金均等返済の違い….

【青色申告のメリット】

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